Warum dieses Thema für Mieter aktuell besonders wichtig ist
Die Nebenkostenabrechnung ist für viele Mieter ein erheblicher Kostenfaktor. Gleichzeitig gehört sie zu den häufigsten Streitpunkten im Mietverhältnis. In den letzten Jahren hat sich das Mietrecht spürbar weiterentwickelt, insbesondere im Bereich der umlagefähigen Betriebskosten. Seit Mitte 2024 gelten neue rechtliche Leitlinien, die sich im Jahr 2025 und 2026 voll auswirken.
Viele Vermieter rechnen weiterhin Kosten ab, die nach aktueller Rechtslage nicht mehr oder nur eingeschränkt umgelegt werden dürfen. Wer seine Abrechnung nicht prüft, zahlt häufig Positionen, die rechtlich nicht zulässig sind.
Was unter Nebenkosten rechtlich zu verstehen ist
Nebenkosten sind laufende Kosten, die dem Vermieter durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Sie dürfen nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie ausdrücklich vereinbart sind und zu den gesetzlich zulässigen Betriebskosten zählen. Maßgeblich ist nicht die Bezeichnung in der Abrechnung, sondern der tatsächliche Charakter der Kosten.
Kosten, die nicht laufend entstehen oder der Verwaltung, Instandhaltung oder Modernisierung dienen, gehören grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten.
Kabel- und Medienanschlusskosten sind nicht mehr umlagefähig
Eine der wichtigsten Änderungen betrifft laufende Kosten für Kabel-TV-, Medien- oder Gemeinschaftsanschlüsse. Diese durften früher häufig pauschal über die Nebenkosten abgerechnet werden. Seit dem Wegfall des sogenannten Nebenkostenprivilegs dürfen solche laufenden Anschlussgebühren für Zeiträume nach Mitte 2024 nicht mehr auf die Mieter umgelegt werden.
Für Nebenkostenabrechnungen in den Jahren 2025 und 2026 bedeutet das: Enthält die Abrechnung weiterhin monatliche Kabel- oder Mediengebühren, sind diese Posten in der Regel unzulässig und können beanstandet werden.
Miet- oder Leasingkosten für Rauchwarnmelder
Immer häufiger tauchen Positionen wie „Rauchwarnmelder-Miete“ oder „Leasing Rauchmelder“ in Nebenkostenabrechnungen auf. Solche Kosten sind nach aktueller Rechtslage nicht umlagefähig. Die Bereitstellung der Geräte gehört zur Ausstattung der Wohnung und fällt in den Verantwortungsbereich des Vermieters.
Zulässig können lediglich laufende Betriebskosten sein, etwa für Wartung oder Prüfung, sofern diese tatsächlich regelmäßig anfallen und klar ausgewiesen werden. Die reine Miete oder das Leasing der Geräte darf jedoch nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Verwaltungskosten bleiben Sache des Vermieters
Kosten für Buchhaltung, Abrechnungserstellung, Kontoführung oder allgemeine Verwaltung gehören nicht zu den Betriebskosten. Sie dürfen auch dann nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden, wenn sie als „Service“, „Pauschale“ oder unter ähnlichen Bezeichnungen auftauchen.
In der Praxis werden solche Kosten teilweise in Sammelpositionen versteckt. Mieter sollten solche Posten besonders kritisch prüfen.
Reparaturen und Instandhaltung sind keine Nebenkosten
Reparatur- und Instandhaltungskosten dürfen nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden. Problematisch wird es, wenn solche Kosten in Positionen wie Hausmeister, Gartenpflege oder Gebäudereinigung eingerechnet werden. Der laufende Betrieb ist umlagefähig, die Beseitigung von Schäden jedoch nicht.
Sind in solchen Positionen Reparaturanteile enthalten, müssen diese herausgerechnet werden. Andernfalls ist die Abrechnung insoweit fehlerhaft.
Sonstige Betriebskosten nur bei klarer Vereinbarung
Kosten, die nicht ausdrücklich zu den klassischen Betriebskosten zählen, dürfen nur dann umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag konkret und nachvollziehbar benannt sind. Pauschale Formulierungen wie „sonstige Betriebskosten“ ohne nähere Erläuterung reichen nicht aus.
Fehlt eine eindeutige vertragliche Grundlage, sind solche Kosten nicht umlagefähig.
Fristen und Rechte der Mieter
Mieter haben nach Zugang der Nebenkostenabrechnung grundsätzlich zwölf Monate Zeit, um Einwendungen geltend zu machen. Innerhalb dieser Frist können unzulässige oder fehlerhafte Kosten beanstandet werden. Nach Ablauf der Frist kann es deutlich schwieriger werden, Rechte durchzusetzen.
Umgekehrt muss der Vermieter die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen. Verspätete Nachforderungen sind in vielen Fällen ausgeschlossen.
Rechtlicher Hinweis
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die rechtliche Beurteilung einzelner Nebenkostenpositionen hängt vom Mietvertrag, dem Abrechnungszeitraum und den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.
FAQ – Die 7 wichtigsten Fragen zu unzulässigen Nebenkosten
Welche Kosten dürfen Vermieter seit 2025 nicht mehr umlegen
Insbesondere laufende Kabel- und Medienanschlussgebühren, Gerätemieten für Rauchwarnmelder, Verwaltungskosten sowie Reparatur- und Instandhaltungskosten dürfen nicht mehr oder grundsätzlich nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden.
Gilt das auch für bestehende Mietverträge
Ja. Entscheidend ist nicht der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern der Abrechnungszeitraum. Für Abrechnungen ab Mitte 2024 gelten die neuen Regeln unabhängig vom Alter des Mietvertrags.
Was ist mit Wartungskosten für Rauchwarnmelder
Laufende Wartungs- oder Prüfkosten können unter bestimmten Voraussetzungen umlagefähig sein. Die reine Miete oder das Leasing der Geräte ist es nicht.
Wie erkenne ich versteckte unzulässige Kosten
Unzulässige Kosten werden häufig unter Sammelpositionen oder allgemeinen Begriffen verborgen. Ein Blick in die Belege und eine genaue Aufschlüsselung sind hier entscheidend.
Muss ich eine fehlerhafte Abrechnung sofort bezahlen
Grundsätzlich sollten unzulässige Positionen schriftlich beanstandet werden. Ob und in welchem Umfang eine Zahlung zurückgehalten werden kann, hängt vom Einzelfall ab.
Kann ich zu viel gezahlte Nebenkosten zurückfordern
Ja, wenn unzulässige Kosten abgerechnet wurden und rechtzeitig beanstandet werden, können Rückforderungsansprüche bestehen.
Wie gehe ich praktisch gegen falsche Nebenkosten vor
Zunächst sollte die Abrechnung sorgfältig geprüft und schriftlich beanstandet werden. Bleibt eine Korrektur aus, können weitere Schritte erforderlich sein.
