Eine Wohnung zu verlieren – fristlos und mit Klageandrohung – ist für Mieter ein Schock. Für Vermieter oft die letzte Maßnahme nach langem Ärger. Doch wann darf überhaupt fristlos gekündigt werden? Und wann ist eine Räumungsklage berechtigt – oder überzogen?
Dieser Artikel beleuchtet die häufigsten rechtlichen Gründe für Räumungsklagen, erklärt, wann Gerichte tatsächlich eine Räumung anordnen – und wann Mieter sich erfolgreich wehren können.
Der Klassiker: Mietrückstand
Die häufigste Ursache für fristlose Kündigungen ist Zahlungsverzug.
Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter:
- zwei Monatsmieten in Folge ganz oder teilweise nicht bezahlt oder
- mit einem Betrag im Rückstand ist, der zwei Monatsmieten insgesamt entspricht
Wichtig: Auch eine Teilzahlung kann gefährlich werden, wenn der Rückstand die kritische Grenze erreicht.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und klar auf den Zahlungsverzug gestützt sein. Der Mieter kann die Kündigung durch vollständige Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage heilen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) – aber nur einmal in zwei Jahren.
Dauerstress: Massive Pflichtverletzungen
Nicht nur Geld kann das Mietverhältnis zerstören – auch das Verhalten des Mieters.
Eine fristlose Kündigung kommt infrage, wenn der Mieter durch sein Verhalten das Vertrauensverhältnis zum Vermieter schwer und nachhaltig stört. Beispiele:
- ständiger Lärm, Bedrohung von Nachbarn
- Zerstörung oder Verwahrlosung der Wohnung
- unerlaubte Tierhaltung, trotz ausdrücklichen Verbots
- Drogennutzung oder -verkauf in der Wohnung
- wiederholte Vertragsverstöße trotz Abmahnung
Meist muss der Vermieter zuvor abgemahnt haben – außer das Verhalten ist so gravierend, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.
Ein heimlicher Untermieter?
Ein weiterer häufiger Kündigungsgrund: unerlaubte Untervermietung.
Zwar dürfen Mieter bei berechtigtem Interesse grundsätzlich untervermieten – aber nur mit Zustimmung des Vermieters.
Wer eigenmächtig ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung und bei Wiederholung die Kündigung. Besonders kritisch ist es, wenn der Mieter sich wirtschaftlich an der Untervermietung bereichert.
Auch hier ist entscheidend: Eine Kündigung muss sich auf konkrete Verstöße stützen und im Zweifel mit Zeugen oder Belegen untermauert werden.
Eigenbedarf vorgetäuscht?
Ein rechtlicher Sonderfall: Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs, der sich später als vorgeschoben herausstellt – und verklagt auf Räumung.
Gerichte sehen in solchen Fällen schnell einen Rechtsmissbrauch. Der Mieter kann nicht nur bleiben, sondern sogar Schadensersatz verlangen (§ 280 BGB).
Wenn Vermieter Eigenbedarf geltend machen, muss dieser konkret und nachvollziehbar dargelegt werden – z. B. durch familiäre, gesundheitliche oder wirtschaftliche Gründe.
Gewerbliche Nutzung statt Wohnen
Wenn ein Mieter eine Wohnung gewerblich nutzt, obwohl das Mietverhältnis klar als Wohnraummiete vereinbart wurde, kann das eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Typische Fälle:
- Umwandlung in Airbnb-Unterkunft
- Einrichtung eines Home-Offices mit Publikumsverkehr
- Verkauf über Plattformen mit Lagerung in der Wohnung
Einmalige Fälle genügen nicht – aber systematische gewerbliche Nutzung trotz Abmahnung ist kündigungsrelevant.
Kündigung wegen strafbarer Handlungen
Wer in seiner Mietwohnung strafbare Handlungen begeht – insbesondere solche, die Nachbarn oder Vermieter betreffen – riskiert die fristlose Kündigung.
Dazu zählen etwa:
- Bedrohung oder Körperverletzung
- Einbruch oder Diebstahl im Haus
- mutwillige Sachbeschädigung
- illegale Stromabzapfung
Auch hier gilt: Je schwerer das Verhalten, desto eher ist eine sofortige Kündigung ohne vorherige Abmahnung zulässig.
Wann ist eine Räumungsklage möglich?
Voraussetzung jeder Räumungsklage ist, dass das Mietverhältnis wirksam beendet wurde. Bei fristloser Kündigung muss der Kündigungsgrund tragfähig sein und nachgewiesen werden können.
Gelingt das nicht, wird die Räumungsklage abgewiesen – der Mieter bleibt in der Wohnung, der Vermieter trägt die Kosten.
Wie können Mieter sich wehren?
Nicht jede Kündigung ist automatisch wirksam. Mieter haben mehrere Optionen:
- Heilung durch Nachzahlung
- Nachweis, dass das Verhalten nicht so schwerwiegend war
- Widerspruch wegen sozialer Härte (§ 574 BGB)
- Angriff der Kündigung wegen Formfehlern oder fehlender Abmahnung
Ein frühzeitiger anwaltlicher Check lohnt sich – denn eine unberechtigte Kündigung kann erfolgreich abgewehrt werden.
Tipps der Redaktion
- Vermieter: Kündigung sorgfältig vorbereiten – dokumentieren, belegen, ggf. abmahnen
- Mieter: Nicht in Panik verfallen – prüfen, ob die Kündigung wirksam ist
- Beide Seiten: Kommunikation aufrecht erhalten – oft lässt sich Streit vermeiden
- Keine Eigenmaßnahmen: Klare Rechtswege sind Pflicht – alles andere ist rechtswidrig
- Sofort handeln: Egal ob Kündigung oder Klage – rechtliche Beratung spart Zeit und Nerven
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