Einleitung
Beim Auszug aus einer Wohnung kommt es regelmäßig zum Streit, wenn Bohrlöcher in den Wänden zurückbleiben. Müssen Mieter diese verspachteln oder gehören sie zum normalen Wohngebrauch? Vermieter pochen oft auf die vollständige Beseitigung, während Mieter sich auf ihre Rechte berufen.
Die Rechtslage ist differenziert: Nach § 538 BGB müssen Mieter zwar nicht für gewöhnliche Abnutzungen haften, wohl aber für Eingriffe in die Substanz. Gerichte sehen Dübellöcher als Substanzverletzung – und damit als Pflicht des Mieters, diese zu beseitigen. Doch es gibt Ausnahmen. Wenn Sie in diesem Zusammenhang bereits jetzt Fragen haben, können Sie sich direkt auf lexpilot.onepage.me informieren – dort finden Sie alle relevanten Informationen und Unterstützung.
Rechtliche Einordnung: Substanzverletzung oder normale Nutzung?
Die Schönheitsreparaturen sind eigentlich Sache des Vermieters. Doch die Gerichte stellen klar: Dübellöcher stellen keine bloßen Gebrauchsspuren dar, sondern eine Veränderung der Bausubstanz. Deshalb müssen Mieter die Löcher beim Auszug in der Regel schließen.
Das Landgericht Wuppertal (Az. 9 S 18/20) entschied, dass Dübellöcher unabhängig von der Wirksamkeit einer Renovierungsklausel zu beseitigen sind. Ähnlich sah es das Amtsgericht Wuppertal: Auch wenn ein Vermieter keine Schönheitsreparaturen durchsetzen kann, dürfen Bohrlöcher nicht einfach bestehen bleiben.
Wie viele Dübellöcher sind erlaubt?
Einige Löcher pro Raum für Bilder oder Regale gelten als normal. Doch bei übermäßig vielen Bohrungen – etwa mehreren Dutzend pro Zimmer – geht die Rechtsprechung von einem unzulässigen Gebrauch aus. Dann ist der Mieter verpflichtet, die Wände in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen.
Wenn Sie unsicher sind, welche Rechte und Pflichten in Ihrem konkreten Fall gelten, finden Sie detaillierte Informationen und Praxisbeispiele auf lexpilot.onepage.me. Dort wird Ihnen Schritt für Schritt erklärt, wie Sie vorgehen sollten.
Praktische Tipps für Mieter beim Auszug
Wer Streit vermeiden will, sollte Dübellöcher spätestens beim Auszug fachgerecht verspachteln. Hierbei ist wichtig, geeignetes Material wie Gips oder handelsübliche Spachtelmasse zu verwenden. Silikon ist ungeeignet, da Farbe oder Tapete darauf nicht haften.
Außerdem sollten Mieter den Einzugszustand der Wohnung dokumentieren. Wer beim Einzug bereits Bohrlöcher oder Schäden vorgefunden hat, sollte diese im Übergabeprotokoll festhalten. So wird später deutlich, dass diese nicht vom aktuellen Mieter verursacht wurden.
Tipps der Redaktion
✅ Prüfen Sie Ihren Mietvertrag auf Renovierungsklauseln
✅ Entfernen Sie alle Dübel – Spachteln ist in den meisten Fällen ratsam
✅ Verwenden Sie Gips oder Spachtelmasse, kein Silikon
✅ Dokumentieren Sie Ein- und Auszug mit Fotos und Protokollen
✅ Holen Sie rechtzeitig Informationen ein, um Streit zu vermeiden
Experteneinschätzung
„Dübellöcher sind ein typischer Streitpunkt beim Auszug. Die Rechtsprechung ist eindeutig: Sie müssen in den meisten Fällen verschlossen werden. Wer hier nachlässig ist, riskiert Abzüge von der Kaution. Gleichzeitig gilt aber auch, dass eine überzogene Erwartungshaltung der Vermieter – etwa bei wenigen, üblichen Bohrlöchern – nicht gerechtfertigt ist. Im Streitfall lohnt sich die rechtliche Prüfung.“
— Rechtsanwalt Björn Kasper
FAQ – Die 7 wichtigsten Fragen zu Dübellöchern beim Auszug
1. Muss ich Dübellöcher auch dann verspachteln, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist?
Ja. Selbst wenn Klauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam sind, bleibt die Pflicht bestehen, Eingriffe in die Substanz zu beseitigen. Dübellöcher gelten nicht als normale Abnutzung, sondern als Substanzverletzung. Das bedeutet: Auch ohne wirksame Renovierungsklausel müssen Mieter die Löcher fachgerecht schließen. Dies ergibt sich aus der Rechtsprechung, unter anderem des LG Wuppertal. Es geht dabei nicht um eine Schönheitsreparatur, sondern um die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
2. Wie viele Dübellöcher gelten noch als normal?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Gerichte akzeptieren eine übliche Anzahl von Löchern pro Raum, etwa für Bilder oder kleinere Regale. Werden jedoch übermäßig viele Löcher gebohrt, kann dies als übermäßiger Gebrauch gewertet werden. In manchen Urteilen wurde bei mehreren Dutzend Löchern pro Zimmer die Pflicht zur Beseitigung bestätigt. Der Maßstab ist die Verhältnismäßigkeit: Wenige Löcher gehören zum normalen Gebrauch, eine „Lochlandschaft“ nicht. Deshalb sollten Mieter bei Auszug im Zweifel alle Löcher schließen, um Streit zu vermeiden.
3. Reicht es, die Dübel einfach herauszuziehen?
Nein. Das Herausziehen allein reicht nicht aus, weil sichtbare Schäden in der Wand zurückbleiben. Diese müssen mit Spachtelmasse oder Gips verschlossen werden. Nur so lässt sich der ursprüngliche Zustand wiederherstellen, sodass der Vermieter ohne Zusatzaufwand renovieren oder streichen kann. Auch optisch ist dies notwendig: Offene Löcher können nicht als vertragsgemäßer Zustand gelten. Deshalb gilt die Pflicht zum fachgerechten Verschließen.
4. Was passiert, wenn ich die Löcher nicht beseitige?
In diesem Fall kann der Vermieter die Kosten für die Beseitigung von der Kaution abziehen. Zusätzlich kann er Schadensersatz geltend machen, wenn durch die offenen Löcher weitere Arbeiten erforderlich werden. Gerade wenn Wände stark beschädigt sind oder neu verputzt werden müssen, können hohe Kosten entstehen. Kommt es zum Streit, muss oft ein Gericht entscheiden, ob die Löcher eine Pflichtverletzung darstellen. Wer Dübellöcher nicht schließt, riskiert also nicht nur finanzielle Einbußen, sondern auch eine rechtliche Auseinandersetzung.
5. Was gilt, wenn Dübellöcher schon beim Einzug vorhanden waren?
Dann müssen diese nicht erneut verschlossen werden. Voraussetzung ist jedoch, dass sie im Übergabeprotokoll beim Einzug dokumentiert wurden. Fehlt ein solcher Nachweis, kann es schwierig sein, zu beweisen, dass die Schäden nicht selbst verursacht wurden. Deshalb ist es wichtig, bei Einzug alle Mängel schriftlich festzuhalten und von beiden Parteien unterschreiben zu lassen. So lässt sich im Streitfall klar nachweisen, dass man für bestimmte Schäden nicht verantwortlich ist. Ohne Dokumentation droht die Gefahr, für alte Bohrlöcher verantwortlich gemacht zu werden.
6. Welche Materialien eignen sich zum Schließen der Löcher?
Ideal sind Gips oder handelsübliche Spachtelmassen, die leicht zu verarbeiten sind und nach dem Trocknen überstrichen werden können. Silikon oder Acryl sind ungeeignet, da Tapete oder Farbe darauf nicht haften. Für größere Löcher empfiehlt es sich, spezielle Reparaturmörtel oder Reparatur-Sets aus dem Baumarkt zu verwenden. Wichtig ist eine saubere Verarbeitung, damit die Wand optisch wieder einheitlich wirkt. Nur so erfüllen Mieter ihre Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
7. Kann der Vermieter verlangen, dass ich die ganze Wand streiche?
Nein, nicht automatisch. Eine Pflicht zur kompletten Renovierung besteht nur dann, wenn dies wirksam im Mietvertrag vereinbart ist. Ohne wirksame Klausel sind Mieter lediglich verpflichtet, die Dübellöcher fachgerecht zu verschließen. Ein Anspruch auf vollständiges Streichen oder Tapezieren der Wände ergibt sich daraus nicht. Der Vermieter darf die Pflicht also nicht ausweiten, sondern nur verlangen, dass die Substanz wiederhergestellt wird. Für Mieter ist das ein wichtiger Schutz, um nicht über Gebühr belastet zu werden.
