Darum geht’s in diesem Artikel – Was erwartet dich?
Miete nicht gezahlt – was nun? Für viele Vermieter ist das ein existenzielles Risiko. Was viele nicht wissen: Vermieter haben neben Kündigung und Klage noch ein ganz besonderes Druckmittel – das Vermieterpfandrecht. Kaum ein Mieter kennt dieses uralte, aber immer noch hochwirksame Sicherungsinstrument. Denn der Vermieter darf sich unter bestimmten Voraussetzungen an den eingebrachten Sachen des Mieters bedienen, wenn die Miete ausbleibt.
In diesem Artikel erklären wir, was das Vermieterpfandrecht genau bedeutet, wann es entsteht, welche Gegenstände betroffen sind und wie sich Mieter dagegen wehren können. Wir zeigen, was Vermieter dürfen – und wo klare Grenzen gesetzt sind. LexPilot liefert dir einen klaren Überblick über Rechte, Pflichten, Risiken und Möglichkeiten für beide Seiten.
Was ist das Vermieterpfandrecht?
Das Vermieterpfandrecht ist in § 562 BGB geregelt. Es erlaubt dem Vermieter, sich an den in die Mieträume eingebrachten Sachen des Mieters zu sichern, wenn dieser seine Mietschulden nicht bezahlt. Anders als bei vielen anderen Sicherheiten entsteht das Pfandrecht automatisch kraft Gesetzes, sobald der Mietvertrag beginnt und der Mieter Gegenstände in die Wohnung oder die Gewerberäume einbringt.
Der Zweck: Der Vermieter soll für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis eine zusätzliche Absicherung haben, falls der Mieter zahlungsunfähig wird.
Welche Forderungen sind gesichert?
Das Vermieterpfandrecht sichert alle bestehenden Forderungen aus dem Mietverhältnis: insbesondere Mietrückstände, Nebenkosten, Schadenersatz wegen Beschädigungen der Mietsache oder auch entgangene Miete bei vorzeitiger Vertragsbeendigung. Aber: Es sichert keine Schadensersatzansprüche aus völlig anderen Rechtsgebieten, z.B. aus unerlaubter Handlung.
Welche Sachen unterliegen dem Pfandrecht?
Pfändbar sind grundsätzlich alle beweglichen Sachen, die der Mieter in die Mieträume eingebracht hat, z.B. Möbel, Elektrogeräte, Maschinen, Warenlager bei Gewerbemietern.
Aber es gibt zahlreiche Ausnahmen. Unpfändbar sind:
- Sachen, die dem persönlichen Gebrauch dienen und zur bescheidenen Lebensführung notwendig sind (Existenzminimum nach § 811 ZPO).
- Arbeitsmittel, die der Berufsausübung des Mieters dienen.
- Sachen, an denen Dritte Eigentumsrechte haben (z.B. gemietete Geräte, Leasingobjekte).
Hier muss der Vermieter besonders aufpassen. Greift er unzulässigerweise auf unpfändbare Gegenstände zu, drohen Schadenersatz und möglicherweise sogar strafrechtliche Konsequenzen.
Wie wird das Vermieterpfandrecht durchgesetzt?
Der Vermieter darf nicht einfach selbstständig Gegenstände beschlagnahmen oder verwerten. Zwangsmaßnahmen erfolgen ausschließlich über den Gerichtsvollzieher im Rahmen einer Zwangsvollstreckung. Voraussetzung ist ein vollstreckbarer Titel, also z. B. ein rechtskräftiges Urteil über die Mietschulden.
Wichtig: Bereits bei der Kündigung oder Räumung sollte der Vermieter dem Gerichtsvollzieher die gepfändeten Sachen anzeigen und dokumentieren.
Welche Rechte hat der Mieter?
Der Mieter kann das Vermieterpfandrecht abwehren, indem er Sicherheit leistet (§ 562b BGB), z.B. durch eine Bankbürgschaft. Außerdem kann der Mieter Einwendungen gegen das Pfandrecht erheben, wenn die Forderungen nicht bestehen oder die gepfändeten Gegenstände unpfändbar sind.
Bei Streitigkeiten kann das Pfandrecht im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens überprüft werden.
Wann erlischt das Pfandrecht?
Das Vermieterpfandrecht erlischt, sobald der Mieter die eingebrachten Sachen mit Zustimmung des Vermieters entfernt oder wenn sie ohne dessen Verschulden aus der Mietwohnung entfernt werden. Außerdem erlischt es, wenn die Mietschulden vollständig bezahlt sind.
Tipps der Redaktion
So schützt du dich als Mieter oder Vermieter beim Pfandrecht:
✅ Vermieter: Pfandrecht nur mit Titel vollstrecken
✅ Mieter: Unpfändbarkeit prüfen lassen
✅ Streitige Fälle frühzeitig anwaltlich klären
✅ Sicherheit kann das Pfandrecht ablösen
✅ Hilfe findest du auch jederzeit auf unserer Hauptseite: https://lexpilot.onepage.me
Experteneinschätzung
„Das Vermieterpfandrecht ist ein häufig unterschätztes, aber hoch wirksames Sicherungsinstrument bei Mietrückständen. Für Vermieter kann es ein wertvolles Druckmittel sein, um offene Forderungen zu sichern. Doch Achtung: Die praktischen Hürden sind hoch. Ohne Vollstreckungstitel geht nichts. Zudem lauern zahlreiche Haftungsrisiken bei unzulässiger Selbsthilfe oder Pfändung unpfändbarer Gegenstände. Für Mieter bedeutet das: Die Kenntnis der Unpfändbarkeit bestimmter Gegenstände schützt vor unrechtmäßigen Zugriffen. Beide Seiten sollten das Pfandrecht daher nie auf die leichte Schulter nehmen, sondern rechtzeitig prüfen lassen, was zulässig ist. Im Ernstfall empfiehlt sich stets anwaltlicher Rat.“
Björn Kasper, Rechtsanwalt
FAQ – Die 7 wichtigsten Fragen zum Thema
Was bedeutet Vermieterpfandrecht genau?
Der Vermieter darf sich bei Mietschulden an den beweglichen Sachen des Mieters in der Wohnung absichern. Das Pfandrecht entsteht automatisch bei Einbringen der Sachen.
Welche Forderungen sind abgesichert?
Es geht um Forderungen aus dem Mietverhältnis: also Miete, Nebenkosten, Schadensersatz wegen Schäden an der Mietsache oder entgangene Miete bei Kündigung.
Welche Sachen dürfen gepfändet werden?
Grundsätzlich alle eingebrachten beweglichen Sachen, aber keine unpfändbaren Gegenstände wie Existenzminimum, Arbeitsmittel oder Eigentum Dritter.
Darf der Vermieter eigenmächtig pfänden?
Nein. Nur der Gerichtsvollzieher darf das Pfandrecht im Wege der Zwangsvollstreckung umsetzen. Selbsthilfe des Vermieters ist unzulässig.
Kann der Mieter sich gegen das Pfandrecht wehren?
Ja. Der Mieter kann Einwendungen erheben, Sicherheitsleistungen erbringen oder gerichtlich klären lassen, ob das Pfandrecht zu Recht besteht.
Wann erlischt das Vermieterpfandrecht?
Wenn die Mietschuld vollständig beglichen ist, das Eigentum aus den Mieträumen mit Zustimmung des Vermieters entfernt wird oder der Mieter berechtigt Gegenstände aus der Wohnung schafft.
Besteht das Pfandrecht auch bei Gewerbemietern?
Ja. Gerade im Gewerbemietrecht spielt das Vermieterpfandrecht häufig eine zentrale Rolle, z.B. bei Maschinen, Lagerbeständen oder Geschäftseinrichtung.
